РАЗДЕЛ 2. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ЕГО ПРЕДСЕДАТЕЛЬ.

2.1. Компетенция общего собрания собственников помещений.

Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме. Компетенция общего собрания собственников закреплена в статье 44 Жилищного Кодекса. Именно собрание собственников решает основные вопросы об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома. Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть: 

- избран способ управления домом, 

- принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД (например решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД);

- избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;

- принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт;

- принято решение о пределах использования земельного участка на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений);

- принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);

- принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общим собранием также решаются и иные вопросы, отнесенные к компетенции данного органа Жилищным Кодексом.

2.2. Порядок проведения общего собрания собственников помещений.

В связи с тем, что основные вопросы, касающиеся судьбы многоквартирного дома решаются посредством голосования на общем собрании собственников помещений важно ознакомиться с порядком его проведения, тем более, что инициировать проведение общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции в многоквартирном доме вправе любой собственник помещения в данном доме (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регулируется статьей 45 Жилищного Кодекса РФ. Обязательным в силу закона для собственников является проведение лишь ежегодного общего собрания. Причем сроки и детальный порядок проведения такого собрания устанавливаются непосредственно собственниками на одном из собраний, на котором будет поставлен вопрос о сроках проведения последующих ежегодных собраний.

Собрания, проводимые помимо годового общего собрания, являются внеочередными. Как указывалось ранее созвать внеочередное общее собрание собственников в многоквартирном доме имеет право любой собственник помещения в данном доме.

Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума на обязательном ежегодном собрании, последнее проводиться повторно. Повторное проведение внеочередного общего собрания при отсутствии кворума возможно по решению инициаторов. 

Собственник, инициирующий проведение общего собрания обязан сообщить об этом иным собственникам не менее чем за десять дней до даты проведения собрания. Такое уведомление может быть осуществлено различными способами:  

- путем направления уведомления каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

- посредством вручения уведомления каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

- посредством размещения уведомления в помещении общего пользования в данном доме (например, в подъезде дома на 1 этаже на специальном стенде для размещения информации). Данный  способ возможен, если он определен в качестве надлежащего уведомления собственников о проведении общего собрания на одном из предыдущих общих собраний.

Ч. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ содержит обязательные требования к сообщению о проведении общего собрания. В нем должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;  

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);  

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;  

4) повестка дня данного собрания;  

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2.3. Решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются простым большинством голосов. Исключение составляют вопросы, указанные в пунктах 1-3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса, по ним решения принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. К таковым вопросам относятся:

- вопросы в связи с организацией и проведением капитального ремонта общего имущества в МКД (за исключением вопроса о выборе банка для открытия спецсчета);

- вопросы реконструкции МКД и строительства построек на земельном участке МКД;

- вопросы о пределах и порядке использования земельного участка;

- вопросы по поводу пользования общим имуществом собственников помещений МКД;

- вопросы  по поводу уполномочивания отдельных лиц на заключение договоров от имения собственников на условиях, утвержденных общим собранием.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.  

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.  

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.  

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом, который подписывается председателем и членами счетной комиссии. В соответствии с ч. 4 ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ в протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

1) дата, время и место проведения собрания;

2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

2.4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Как показывает практика успешно провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников на голосовании (в очной форме) маловероятно, поскольку такие собрания практически всегда не имеют кворума, то есть на них не присутствует необходимое количество собственников помещений данного дома. Поэтому законодателем в ст. 47 Жилищного кодекса РФ закреплена возможность проведения общего собрания путем поквартирной раздачи бюллетеней для голосования, содержащих вопросы повестки общего собрания (общее собрание в заочной форме), с тем, чтобы собственники, выразив в бюллетене свое мнение по поставленным на голосование вопросам, сдали их в специально отведенные для этого в МКД места или представителям счетной комиссии.

Однако прежде чем проводить общее собрание в заочной форме собственники должны попытаться принять решение по вопросам общего собрания в очной форме.   

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме, т.е. путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование,  не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи письменных решений по вопросам, поставленным на голосование в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме до даты окончания приемки решений).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:  

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;  

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;  

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".  

О  начале проведения общего собрания в заочной форме инициатор собрания также обязан уведомить остальных собственников в данном доме не менее чем за 10 дней до даты начала проведения собрания. В отношении уведомления собственников о результатах голосования по вопросам повестки общего собрания действует общее правило ч. 3 ст. 46 ЖК: уведомление об итогах собрания размещается в ранее определенном общедоступном помещении МКД не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Результат общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме также оформляется протоколом. В соответствии с ч. 5 ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:

1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;

2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, подписавших протокол.

2.5. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники имеют право принимать участие в голосовании как лично, так и через представителя. Представитель собственника действует на основании доверенности. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. 

Количество голосов, которым владеет собственник, исчисляется исходя из количества площади, принадлежащего ему помещения.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. 

2.6. Оспаривание решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с тем, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме касаются каждого собственника помещений в данном доме, а также для того чтобы своевременно пресекать выполнение решений общего собрания собственников голосование по которым не проводилось или проводилось с существенными нарушениями законодатель закрепил возможность оспаривания решения общего собрания собственников помещений в судебном порядке.

Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Более подробно об оспаривании решения общего собрания говорится в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ. Согласно положениям данной главы решение общего собрания может быть недействительным в двух случаях:

- если оно ничтожно;

- если оно оспоримо.

Ничтожное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительно вне зависимости от признания его таковым судом. Четкий перечень оснований для признания решения общего собрания ничтожным содержится в ст. 181.5 Гражданского кодекса. Решение ничтожно, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Оспоримое решение общего собрания собственников помещений может быть признано недействительным по решению суда. Перечень оснований для признания общего собрания оспоримым содержится в статье 181.4 Гражданского кодекса. Решение собрания оспоримо, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

2.7. Совет многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом или при управлении управляющей организацией собственники помещений в данном доме на общем собрании вправе выбрать совет многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома. 

Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет дома и председатель совета дома осуществляют руководство текущей деятельностью в многоквартирном доме (например, председатель совета МКД может подписывать договоры от имени собственников на условиях, определенных общим собранием), а также участвуют в подготовке и проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Более подробно перечень полномочий данных органов указан в ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Изучать далее...

Сайт создан на Setup.ru Создать сайт бесплатно