договор дороже денег. часть1.

Давайте, наконец, уже разбираться. И сегодня мы будем говорить о договоре управления многоквартирным домом. Мы взяли для анализа договоры с собственниками жилья трех предприятий обслуживающих многоквартирные дома в трех районах нашего города. Это, так называемые «жэкаэски» работающие под опекой:  ООО «УК «Советская», ООО «УК «Октябрьская» и,  ООО «УК «Ленинская». Все рассматриваемые варианты договоров были взяты с официальных сайтов компаний.

Чем отличаются договора, предлагаемые этими компаниями? Что у них общего, а самое главное, чем они могут обернуться для собственников квартир? Прежде чем приступить к изучению договоров, необходимо уяснить некоторую специфику присущую  коммуналке Орска.  Это не сложно.  Необходимо лишь  помнить, что юридические лица, в названиях которых значатся «УК» (управляющая компания) не являются  управляющими компаниями юридически, так как не имеют с собственниками жилья никаких договорных отношений.

УК Советская, УК Октябрьская и УК Ленинская, это подрядные организации, оказывающие различные управленческие и консультационные услуги управляющим компаниям и обслуживающим организациям, - «жэкаэскам»,  по соответствующим возмездным  договорам.  По сему, ответственность за свою деятельность они несут только перед своими заказчиками и только в рамках заключенных договоров между этими предприятиями.

Кстати, это договоры двух предприятий,  а не договоры с населением. Это важно, потому что вмешиваться в договорные отношения двух хозяйствующих субъектов – юридических лиц даже надзорные органы могут лишь в исключительных случаях. А уж граждане - собственники… Руководство жилищных компаний вправе выбирать себе организации для сотрудничества и хранить тайну договора.  Вот вам и прозрачность! Мудрено конечно, но действующему законодательству эта схема не противоречит.

Перед собственниками жилья в ответе «жэкаэски», которые и заключают с собственниками договоры обслуживания и управления многоквартирными домами. Поэтому договоры «жэкаэсок» и собственников мы и будем рассматривать.

Предмет договора Предмет договора, это собственно говоря, его суть.    В Советском районе действует договор «смешанного типа» где коммунальщики себя называют «Управляющей компанией» осуществляющей управление и обслуживание общего имущества дома.

На Октябрьской земле и на территории Ленинского района в договорах «жэкаэски» также называют себя управляющими компаниями и обязуются оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений.

Улавливаете существенную разницу? Дело в том, что согласно действующему на сегодняшний день законодательству, управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг. То есть, обязана предоставлять услуги водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и отопления, для чего заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Напрямую с ресурсоснабжающими предприятиями собственники жилья могут заключать договоры предоставления коммунальных услуг только при непосредственном управлении домом. То есть, если собственники управляют домом самостоятельно, без привлечения управляющей компании.

По факту же получается, что в Советском районе действуют управляющие организации, которые не являются исполнителями коммунальных услуг, соответственно их и не оказывают.

В октябрьском районе, по условиям договора обслуживают жилье управляющие компании, которые обязуются по договору обеспечить оказание коммунальных услуг, но их не оказывают, причем, согласно протоколов общих собраний собственников многоквартирных домов, выбран способ управления самостоятельно собственниками жилья. Значит, по протоколам  собраний, и как утверждают сами коммунальщики, когда идет речь об ОДН (коммунальный ресурс потребленный на общедомовые нужды), октябрьские «жэкаэски» обслуживающие организации и не обязаны предоставлять коммунальных услуг, а по договорам они управляющие компании и являются исполнителями коммунальных услуг.

 Постановление хорошее, но платить придется собственникам

Согласно недавно вступившего в силу Постановления Правительства РФ №344  Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги. То есть,  ОДН, например электроэнергии, сколько - бы не насчитал общедомовой счетчик, жильцы должны оплачивать только в количестве киловатт не превышающем норматив. Разницу между реальным потреблением и нормативом Энергосбыту должна оплатить управляющая компания. То есть, проще говоря,  ОДН выше норматива оплачивают коммунальщики.  Но это  не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. То есть большинства орчан это благо не касается, так как за воду, электроэнергию и тепло они платят напрямую исполнителям коммунальных услуг, в ресурсоснабжающие организации. Соответственно весь объем ОДН, в том числе, превышающий норматив обязаны оплатить собственники и наниматели.

Договор дело добровольное конечно, но при таком раскладе очень трудно найти ответственного за предоставление некачественных коммунальных услуг, как и за начисление того же ОДН. Если у вас, например, в розетке вместо 220 вольт напряжение чуть дотягивает до 120,  или, наоборот, из-за перенапряжения сгорела бытовая техника, и вы переполняемые справедливым гневом обратитесь в ЖКХ, то  управляющая компания Вас непременно пошлет в энергосбыт, так как собственники вашего дома выбрали самостоятельное управление и у вас прямой договор с энергетиками. В свою очередь представители энергосбыта будут посылать Вас в сетевую организацию, так как на балансе у энергосбыта не имеется никаких сетей. Сетевая организация пошлет вас обратно в ЖКО, так как Ваш дом находится на обслуживании управляющей организации, которая и должна отвечать за состояние внутридомовых сетей и качество коммунальных услуг. Круг замкнулся! В голову через ноги постучалась мысль, -  «а может Бог с ней, с этой бытовой техникой?».

Интересные моменты в предмете договора

 В «Октябрьском» договоре самым интересным моментом (впрочем, и самым важным, ключевым) мне показался пункт 1.8: « Управляющая компания в 20-дневный срок по истечении квартала оформляет акт выполненных работ. Уполномоченный представитель собственников, выбранный на общем собрании собственников помещений, в 7-ми дневный срок подписывает акт и возвращает 1 экземпляр в Управляющую компанию. Если в указанный срок в Управляющую компанию не поступил мотивированный отказ от приемки работ (услуг), то работы (услуги) считаются принятыми и подлежат оплате». То есть, если на сегодняшний день, общим собранием не выбрано уполномоченное лицо, или оно выбрано, но никаких актов не подписывало, то все работы по дому, даже те которые не выполнялись, считаются выполненными и подлежат оплате.  Почему акт выполненных работ подписывается ежеквартально, при ежемесячных начислениях?  Загадка!  Даже если жильцы и выбрали ответственного представителя, и он действительно проверяет выполнение работ коммунальщиками, и в конце квартала подписывает акты выполненных работ, или строчит претензии, значения это уже никакого не имеет.  Просто потому, услуги по ремонту и содержанию собственники уже оплатили в  ежемесячных платежах. Если что и не так, попробуйте вернуть деньги. Много таких случаев в практике за последние 100 лет, когда за некачественный ремонт и никакущее содержание вернули жильцам деньги?

В «Советском» договоре, выбирать совет дома и его председателя, - обязанность собственников. Ну а если, совет не выбран, то представлять интересы собственников дома будет любой из собственников, который на это согласится. Как быть, если желающих будет много, а интересы «любых собственников» будут противоречить друг другу в договоре УК «Советской» ничего не сказано!

В предмете договора Ленинской компании, основное место уделено, почему то собственникам нежилых помещений и отношений с их арендаторами. Наверное, вопросы этого плана в Ленинском районе стоят наиболее остро. Зато в предмете договора четко разграничены зоны ответственности и границы эксплуатационной ответственности внутридомовых инженерных сетей, что исключает появление таких разногласий, как например, ставший уже непобедимым вопрос: «Чей электросчетчик».

Чем дальше в лес, тем интереснее.  В следующий раз обсудим разделы « права и обязанности».

Читать продолжение "Договор дороже денег. Часть 2"

Сайт создан на Setup.ru Создать сайт бесплатно